Diagnostics obligatoires pour vendre en 2026
La liste des diagnostics immobiliers obligatoires à la vente, lesquels dépendent de votre bien, leur durée de validité et quand les faire réaliser.
Les diagnostics sont l’étape la plus mécanique de votre vente, et c’est une bonne nouvelle : il suffit de savoir lesquels vous concernent et de les commander au bon moment. C’est aussi l’étape où un retard se paie le plus cher, parce qu’un diagnostic manquant bloque la signature du compromis.
Voici ce qui est exigé, ce qui dépend de votre situation, et à quel moment s’y prendre.
Le dossier de diagnostic technique, en résumé
L’ensemble des diagnostics réunis forme le dossier de diagnostic technique, le DDT. Il doit être annexé au compromis de vente, donc être prêt avant.
Un point qui surprend souvent : le diagnostic de performance énergétique doit exister dès la mise en ligne de l’annonce, puisque son classement doit y figurer. Celui-là ne peut donc pas attendre.
Tous ces diagnostics sont à la charge du vendeur, et doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié. Le budget dépend de la surface, de l’ancienneté du bien et du nombre de diagnostics à réaliser : demandez deux ou trois devis, les écarts entre professionnels sont réels.
Ceux qui concernent presque tout le monde
Le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il classe le logement de A à G. Sa durée de validité est de dix ans, mais attention : les DPE réalisés sous les anciennes règles ont vu leur validité écourtée au fil des réformes. Si le vôtre date, vérifiez qu’il est encore valable plutôt que de le supposer.
L’état des risques et pollutions (ERP). Il informe l’acheteur des risques naturels, miniers, technologiques, du recul du trait de côte, ainsi que de la sismicité et du radon. Sa validité est courte, six mois, et il doit être à jour au moment de la signature.
Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz. Obligatoires lorsque l’installation a plus de quinze ans. Ils sont valables trois ans à la vente.
Le mesurage de la surface. Pour un bien en copropriété, la loi Carrez impose de mentionner la surface privative. Il n’a pas de durée de validité tant que le bien n’est pas modifié, mais une erreur supérieure à 5 % ouvre à l’acheteur une action en réduction du prix.
Ceux qui dépendent de votre bien
L’amiante, pour les biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
Le plomb (CREP), pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Sa validité dépend du résultat : illimitée si aucun plomb n’est détecté, un an sinon.
L’assainissement non collectif, si votre bien n’est pas raccordé au tout-à-l’égout. Le contrôle est réalisé par le service public d’assainissement de votre commune, et non par un diagnostiqueur privé. C’est celui qui demande le plus de délai : anticipez.
Les termites, uniquement dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Validité de six mois.
Le bruit des aéroports, si le bien se situe dans une zone d’exposition au bruit.
Un cas concret : quels diagnostics pour cette maison ?
Les listes sont difficiles à appliquer à son propre bien. Déroulons-en une sur un cas.
Une maison de 1975, en zone rurale, non raccordée au tout-à-l’égout, hors zone termites, avec une installation électrique d’origine jamais refaite et une installation gaz posée en 2015.
| Diagnostic | Ici | Pourquoi |
|---|---|---|
| DPE | Oui | Toujours, et avant l’annonce |
| Risques (ERP) | Oui | Toujours, valable 6 mois |
| Électricité | Oui | Installation de plus de 15 ans |
| Gaz | Non | Installation de 2015 |
| Amiante | Oui | Permis antérieur au 01/07/1997 |
| Plomb | Non | Construit après 1949 |
| Assainissement | Oui | Non raccordé au tout-à-l’égout |
| Termites | Non | Hors zone préfectorale |
| Loi Carrez | Non | Maison, pas un lot de copropriété |
Cinq diagnostics sur neuf. Deux constats en tirent l’essentiel.
L’année de construction commande deux lignes à elle seule : 1975 déclenche l’amiante et écarte le plomb. C’est la première information à vérifier sur votre titre de propriété.
La seule ligne qui ne dépend pas d’un diagnostiqueur est l’assainissement, et c’est justement celle qui prend le plus de temps. D’où l’ordre ci-dessous.
Quand s’y prendre, concrètement
L’ordre qui évite les mauvaises surprises :
- Dès la décision de vendre : lancez le contrôle d’assainissement si vous n’êtes pas raccordé au tout-à-l’égout. C’est le seul délai du dossier que vous ne maîtrisez pas, puisqu’il dépend du service public d’assainissement de votre commune et non d’un professionnel que vous choisissez.
- Avant de publier l’annonce : le DPE, puisque son classement doit figurer dans l’annonce.
- Avant le compromis : tout le reste, en tenant compte des validités courtes. L’état des risques et le diagnostic termites ne valent que six mois : les faire trop tôt oblige à les refaire.
L’erreur la plus fréquente
Attendre d’avoir un acheteur pour commander les diagnostics.
C’est compréhensible : on ne veut pas dépenser avant d’être sûr de vendre. Mais un acheteur décidé qui doit patienter trois semaines est un acheteur qui continue de visiter ailleurs pendant ce temps. Le coût du dossier est fixe ; le risque de perdre l’acheteur ne l’est pas.
Aller plus loin
Une fois vos diagnostics réunis, la suite du parcours est balisée. Notre guide pour vendre sans agence reprend les dix étapes de la vente, de l’estimation à la signature chez le notaire.
Et si vous n’avez pas encore fixé votre prix, commencez par là : estimer sa maison soi-même explique comment partir des ventes réelles de votre secteur.