Compromis ou promesse de vente : le guide complet

Différence, pièces obligatoires, rétractation de 10 jours, séquestre, conditions suspensives, délais, rôle du notaire et frais. Tout l’avant-contrat.

Le compromis de vente est le moment où votre vente cesse d’être une intention. C’est aussi celui que les vendeurs préparent le moins, alors que c’est le seul document qui les engage vraiment avant la signature définitive.

Une phrase du code civil résume l’essentiel : la promesse de vente vaut vente dès lors que les deux parties sont d’accord sur le bien et sur le prix. Autrement dit, le jour où vous signez le compromis, la vente est juridiquement faite. Ce qui reste à faire ensuite, la levée des conditions, l’obtention du prêt, l’acte chez le notaire, ce sont des formalités de réalisation, pas une négociation qui continue.

Ce guide reprend l’avant-contrat dans l’ordre où vous allez le vivre : ce que vous signez, où et avec qui, ce que vous devez fournir, les délais qui courent, ce que chacun peut encore faire, et ce que ça coûte.

Compromis ou promesse de vente : ce n’est pas la même chose

Les deux mots sont employés l’un pour l’autre dans la conversation courante. Juridiquement, ce sont deux contrats différents, et la différence porte sur un point : qui s’engage.

Ce que ça change concrètement pour vous, vendeur. Avec un compromis, l’acquéreur est engagé au même titre que vous, passé son délai de rétractation. Avec une promesse unilatérale, il conserve une liberté de renoncer, et c’est l’indemnité d’immobilisation qui compense cette liberté : s’il ne lève pas l’option, il la perd.

Dans la vente entre particuliers d’un logement, le compromis est la forme retenue dans la très grande majorité des cas. C’est celle qui vous protège le mieux, parce qu’elle engage les deux côtés.

Une règle locale à connaître. Dans le Haut-Rhin, le Bas-Rhin et la Moselle, un compromis signé sous signature privée doit être suivi de l’acte authentique de vente dans un délai de six mois.

Où le signer, et avec combien de notaires

Le compromis peut être signé sous signature privée, entre vous et l’acquéreur, ou chez un notaire. Dans les faits, il se signe presque toujours chez un notaire, et c’est le bon réflexe : c’est lui qui vérifie que rien ne manque, et c’est déjà lui qui prépare l’acte définitif.

Trois configurations sont possibles, et les trois sont parfaitement régulières :

• Le notaire du vendeur seul. Il rédige, il reçoit les deux parties, il conduit la vente jusqu’au bout.
• Le notaire de l’acquéreur seul. Rien ne l’interdit, c’est simplement plus rare.
• Un notaire pour chacun. C’est ce qu’on appelle la vente à deux notaires.

Le point que presque personne ne sait, et qui devrait se savoir : prendre chacun son notaire ne coûte pas un centime de plus. Les frais sont identiques. Ce sont les émoluments qui se répartissent entre les deux études, selon une clé fixée par décret, le notaire rédacteur en percevant la plus grande part. L’acquéreur, qui paie ces frais, débourse exactement la même somme.

Il n’y a donc aucune raison financière de renoncer à votre propre notaire. Et il y a une bonne raison de le prendre : le notaire rédacteur fait le travail technique, le second vérifie que les intérêts de son client sont couverts. Sur une vente où vous n’avez pas d’agent pour vous conseiller, c’est un regard de plus, et il est gratuit.

Les pièces à fournir, et pourquoi elles commandent tout le calendrier

C’est vous, vendeur, qui fournissez l’essentiel du dossier. Et ce point est plus important qu’il n’en a l’air, pour une raison expliquée juste après.

Ce que le vendeur apporte :

• Sa pièce d’identité et son état civil complet.
• Le titre de propriété, et les références cadastrales.
• Le dossier de diagnostic technique au complet. C’est le plus gros morceau, et le plus long à réunir : notre article sur les diagnostics obligatoires détaille lesquels s’appliquent à votre bien et combien de temps ils restent valables.
• Les autorisations d’urbanisme des travaux réalisés, permis de construire ou déclaration préalable, et les assurances qui les couvrent.
• Si le bien est en copropriété, un ensemble de documents à part entière : la fiche synthétique de la copropriété, le règlement et l’état descriptif de division avec leurs modificatifs, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le carnet d’entretien de l’immeuble, le diagnostic technique global s’il existe, le plan pluriannuel de travaux, et la situation financière, montant des charges du budget courant et hors budget des deux derniers exercices, sommes éventuellement dues au syndicat, état global des impayés.

Ce que l’acquéreur apporte : sa pièce d’identité, son état civil, un justificatif de domicile, et les éléments de son plan de financement.

Voici pourquoi ce dossier commande le calendrier. Le délai de rétractation de l’acquéreur ne commence à courir que lorsqu’il a reçu tous ces documents. S’il en manque un, le délai ne démarre pas, il démarre le lendemain du jour où la pièce manquante lui est remise. Un dossier incomplet ne vous fait donc pas gagner du temps, il vous en fait perdre, et il maintient l’acquéreur libre de partir plus longtemps que prévu.

C’est la raison pour laquelle il faut rassembler les diagnostics avant la mise en vente, et pas au moment du compromis.

Le délai de rétractation de dix jours

Une fois le compromis signé, l’acquéreur dispose de dix jours calendaires pour renoncer, sans avoir à se justifier et sans rien devoir.

Quatre précisions qui règlent la plupart des questions :

• Le délai part le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie le compromis, ou de sa remise en main propre.
• Il se compte en jours calendaires, week-ends et jours fériés compris.
• Il s’exerce par lettre recommandée avec accusé de réception, envoyée avant la fin du dixième jour.
• Si l’acquéreur se rétracte dans ce délai, il récupère l’intégralité de ce qu’il a versé.

Et le vendeur ? Il n’a aucun droit de rétractation. C’est le déséquilibre le plus important de l’avant-contrat, et il est voulu par la loi : dès la signature, vous êtes engagé à vendre. Ces dix jours ne sont pas une période d’essai commune, c’est une protection accordée à l’acquéreur non professionnel qui achète un logement.

Autrement dit : votre décision se prend avant de signer, pas après.

Le dépôt de garantie et le séquestre

C’est la somme que l’acquéreur verse à la signature du compromis pour manifester son sérieux.

Elle n’est pas obligatoire. Aucun texte ne l’impose dans un compromis, et une vente peut parfaitement se signer sans. Dans les faits, elle se pratique presque toujours, et son montant se négocie : la référence donnée par l’administration correspond à 10 % du prix de vente, et il est courant de la voir fixée entre 5 et 10 %.

Où va cet argent, et c’est le point qui compte. Il n’est pas versé au vendeur. Il est déposé sur le compte séquestre du notaire, qui le conserve jusqu’à la signature de l’acte. Le vendeur n’y touche pas, et ne peut pas y toucher. Le jour de la vente, la somme vient en déduction du prix.

Ce que devient ce dépôt selon la suite :

Cette dernière ligne n’est pas automatique. La clause pénale se mobilise dans les conditions prévues au compromis, et suppose en général une mise en demeure préalable de signer. En cas de désaccord, c’est le juge qui tranche, et le notaire conserve les fonds en attendant.

Les conditions suspensives

Une condition suspensive est un événement dont dépend la vente : s’il ne se produit pas, la vente tombe, et personne n’est pénalisé. C’est le mécanisme de sécurité de tout l’avant-contrat.

Deux remarques de vendeur sur cette liste.

La faculté de substitution est celle qui surprend le plus. Elle autorise l’acquéreur à désigner quelqu’un d’autre pour acheter à sa place, sans repasser par un nouveau compromis. C’est courant et légitime, notamment quand l’acheteur crée une société pour porter le bien. Sachez simplement qu’elle figure dans le contrat, et lisez à quelles conditions.

La condition d’obtention d’une autorisation d’urbanisme allonge fortement le calendrier, parce qu’une instruction de permis prend des mois. Si votre acquéreur en demande une, vous n’avez pas signé pour trois mois, vous avez signé pour beaucoup plus.

Le délai d’obtention du prêt, et pourquoi il est plus long qu’on croit

Dès que l’acquéreur finance par emprunt, la condition suspensive de prêt est obligatoire. S’il n’obtient pas son financement, il renonce sans pénalité et récupère tout ce qu’il a versé.

Le compromis fixe le délai dont il dispose. Ce délai ne peut pas être inférieur à un mois, et il est en général de 45 à 60 jours. Mais obtenir un accord de principe ne suffit pas, et c’est là que les vendeurs se trompent sur le calendrier :

• L’acquéreur reçoit une offre de prêt en bonne et due forme.
• Il ne peut pas l’accepter tout de suite : s’ouvre un délai de réflexion de dix jours calendaires, qui ne peut pas être réduit. Il ne peut renvoyer l’offre acceptée qu’à partir du onzième jour.
• La banque doit maintenir les conditions de son offre pendant au moins trente jours.

Ces dix jours de réflexion sont incompressibles et s’ajoutent à tout le reste. C’est une des raisons pour lesquelles un compromis ne se solde jamais en six semaines.

Le point de vigilance pour vous : l’acquéreur doit déposer sa demande dans les termes exacts prévus au compromis, montant, taux maximum et durée. Un acheteur qui demande un prêt à des conditions plus favorables que celles écrites, se le voit refuser et invoque ensuite la condition suspensive, n’est pas dans son droit. Le compromis prévoit d’ailleurs qu’il doit informer le notaire et le vendeur dès qu’il a un accord ou un refus.

Signer sans être là : procuration et signature à distance

Vous n’êtes pas obligé d’être physiquement présent, ni pour le compromis, ni pour l’acte définitif.

• La procuration. Vous donnez pouvoir à quelqu’un de signer en votre nom, souvent un clerc de l’étude. Pour un acte authentique, la procuration doit elle-même être authentique.
• La procuration à distance. Depuis un décret de novembre 2020, la procuration notariée peut être établie par visioconférence, avec signature électronique. Il faut un téléphone mobile, une adresse électronique personnelle et une webcam.
• L’acte authentique électronique à distance. Chaque partie se rend chez son propre notaire, les deux études sont reliées par visioconférence, et chacun signe électroniquement devant son notaire. C’est possible aussi bien pour le compromis que pour l’acte de vente.

C’est le cas d’usage exact de la vente à deux notaires : un vendeur qui a déménagé, un acquéreur qui vit à l’autre bout du pays, et une vente qui se signe sans que personne ne prenne le train.

Combien de temps entre le compromis et l’acte

Aucun texte ne fixe de durée. Elle se négocie et s’écrit dans le compromis. En pratique, l’addition des délais ci-dessous conduit presque toujours à trois à quatre mois.

Deux facteurs allongent ce calendrier plus que tous les autres : une copropriété dont les documents tardent à venir, et une condition suspensive d’urbanisme. Si vous voulez tenir des délais courts, c’est là qu’il faut agir, et vous ne pouvez agir que sur le premier.

Une fois sous compromis : ce que chacun peut encore faire

C’est la question qui revient le plus, des deux côtés. Elle se résume ainsi : vous êtes engagés, mais pas encore propriétaires l’un de l’obligation de l’autre.

L’acquéreur peut sortir dans trois cas, et trois seulement : pendant les dix jours de rétractation, si une condition suspensive ne se réalise pas, ou si le vendeur ne tient pas ses propres obligations. Hors de ces cas, s’il renonce, il s’expose à la clause pénale et, en théorie, à une action en exécution forcée de la vente.

Le vendeur ne peut pas sortir. Il n’a pas de droit de rétractation, et le compromis vaut vente. S’il refuse de signer l’acte, l’acquéreur peut le mettre en demeure, puis demander en justice soit l’exécution forcée de la vente, soit l’application de la clause pénale. Et pendant ce temps, il ne peut évidemment pas vendre à quelqu’un d’autre.

Ce que le vendeur doit continuer à faire, et c’est la partie qu’on oublie : entretenir le bien, l’assurer, payer ses charges, et le livrer dans l’état où il se trouvait au moment de la vente. Le code civil est explicite sur ce point, et la section suivante montre ce qui arrive quand cette obligation n’est plus tenue.

« Le bien doit être le même qu’à la visite » : le cas qui l’illustre

« Un appartement dans une maison de deux logements, un prix cohérent avec le marché, un logement spacieux et agréable, à proximité du lac Léman. L’acquéreur est trouvé vite, le compromis est signé, la vente est bien engagée.

Entre-temps, le voisin copropriétaire du dessous décide de créer une fenêtre sur la façade pour une de ses pièces. Le principe est validé par tout le monde, il n’y a rien à redire. Les travaux avancent, et il apparaît que la personne intervenue n’était pas maçon : l’ouverture a été percée dans la façade sans linteau, sans rien qui reprenne réellement la charge au-dessus.

L’acquéreur découvre ça avec stupeur et demande, légitimement, que ce soit repris dans les règles. Suivent des rendez-vous avec des ingénieurs béton, des maçons, d’autres professionnels. Il a fallu convaincre le voisin de tout refaire aux normes, et tout cela a pris énormément de temps.

Résultat : l’acquéreur s’est rétracté, et il a eu gain de cause auprès du notaire. La malfaçon était bien réelle, il n’était plus tenu d’acheter le bien dans cet état. Il est sorti du compromis en récupérant les 5 % qu’il avait versés en séquestre. »

Gérald, fondateur de Vandova

La règle que ce cas met en lumière est écrite noir sur blanc dans le code civil : la chose doit être délivrée dans l’état où elle se trouve au moment de la vente. Et « au moment de la vente », pour un compromis, c’est le jour de la signature du compromis, pas celui de l’acte.

Ce qui en découle, et qui vaut pour toutes les ventes :

• Le bien remis à l’acte doit correspondre à celui qui a été visité et vendu. Une dégradation intervenue entre les deux n’est pas un détail à régler entre voisins, c’est un problème qui menace la vente elle-même.
• Cela ne s’arrête pas à votre logement. Dans une copropriété ou une maison divisée, la façade, la toiture et la structure sont communes. Un désordre sur le bâti commun affecte votre bien, même si vous n’y êtes pour rien.
• Des travaux votés ne sont pas des travaux faits. Si des travaux sont décidés pendant le compromis, votre intérêt de vendeur est de vérifier qu’ils sont exécutés correctement, et par qui. Un prestataire déclaré, assuré, couvert par une garantie décennale, ce n’est pas une formalité administrative : c’est ce qui fait la différence entre un chantier et un risque.
• Prévenez le notaire dès qu’un chantier démarre sur le bâti, sans attendre de voir le résultat. Il vaut mieux une clause qui encadre les travaux qu’une découverte trois semaines avant l’acte.

Un compromis n’est pas une pause. C’est une période pendant laquelle vous restez responsable de ce que vous avez vendu.

Les frais de mutation : qui paie, et à qui

Ce qu’on appelle « frais de notaire » porte mal son nom. L’essentiel de cette somme ne va pas au notaire, elle va à l’État et aux collectivités.

Elle se compose de trois blocs :

• Les droits et taxes, collectés par le notaire et reversés au Trésor public. Ce sont les droits de mutation à titre onéreux, partagés entre le département, la commune et l’État. C’est de très loin le poste le plus lourd.
• Les émoluments du notaire, sa rémunération, fixée par un tarif réglementé, donc identique d’une étude à l’autre.
• Les débours, les sommes qu’il avance pour votre compte : extrait de cadastre, documents d’urbanisme, état hypothécaire.

Qui paie ? Les frais d’actes notariés sont à la charge de l’acheteur. Le vendeur et l’acheteur peuvent en décider autrement, mais c’est très rare, et cela change le prix affiché.

Combien ? Le taux des droits de mutation dépend du département, parce que la loi de finances pour 2025 a autorisé les conseils départementaux à relever leur part au-delà de 4,50 %, dans la limite de 5 %, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La plupart des départements ont voté cette hausse. Sur un logement ancien, l’ensemble des droits se situe donc entre 5,1 % et 6,4 % du prix selon le département, auxquels s’ajoutent émoluments et débours.

L’exception à connaître, et à signaler à votre acquéreur : la hausse ne s’applique pas à l’acquisition d’une première propriété affectée à la résidence principale. Un primo-accédant reste au taux antérieur. Ça vaut la peine d’en parler, parce que la différence se compte en milliers d’euros et que beaucoup d’acheteurs l’ignorent.

Pour un montant exact sur votre bien, le simulateur officiel de frais d’acquisition de service-public.gouv.fr donne le chiffre du département concerné.

Le cas de l’acheteur professionnel

Si votre acquéreur est un marchand de biens, ou plus largement un professionnel assujetti à la TVA, il ne paie pas les mêmes droits que vous. Le code général des impôts l’exonère des droits de mutation à condition qu’il s’engage dans l’acte à revendre le bien dans les cinq ans. Il ne règle alors qu’une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %, au lieu de 5,8 à 6,3 %.

Émoluments du notaire et débours restent dus, et c’est pour cela que l’on parle couramment de frais de notaire autour de 2 à 3 % du prix pour ce type d’acheteur, contre 7 à 8 % pour un particulier.

Deux points à savoir, parce qu’ils se retournent contre lui et non contre vous :

• Le délai tombe à deux ans lorsque la revente se fait par lots, la vente dite « à la découpe ».
• S’il ne revend pas dans le délai, il doit les droits qu’il n’a pas payés, majorés des intérêts de retard.

Ce que ça change pour vous, vendeur : rien sur votre prix net. Ces droits sont payés par l’acheteur, ils ne sortent pas de votre poche et ne réduisent pas ce que vous encaissez. Mais ils expliquent une chose utile à comprendre en négociation : un marchand de biens a une capacité d’achat mécaniquement supérieure à celle d’un particulier au même budget total, puisqu’il économise quatre à cinq points de frais. Sachez-le quand il vous annonce que votre prix est trop haut pour lui.

Les questions à poser à votre notaire

Le notaire répond, mais il ne devine pas ce que vous ne demandez pas. Voici celles qui servent vraiment, du côté du vendeur :

• Le dossier est-il complet, et quelle pièce manque encore pour que le délai de rétractation puisse démarrer ?
• Quelle date butoir est inscrite pour l’acte, et que se passe-t-il si elle est dépassée ?
• Quelles conditions suspensives figurent au contrat, et laquelle est la plus susceptible de ne pas se réaliser ?
• Le compromis contient-il une faculté de substitution, et à quelles conditions ?
• La clause pénale est-elle prévue, à quel montant, et quelle démarche dois-je faire si l’acquéreur ne se présente pas ?
• Mon bien est-il concerné par un droit de préemption, et combien de temps la purge prendra-t-elle ?
• Y a-t-il une hypothèque ou une inscription à lever sur mon bien, et qui s’en charge ?
• Que dois-je faire si des travaux sont votés ou démarrent dans la copropriété avant l’acte ?
• Quelles charges et taxes restent à ma charge jusqu’au jour de la signature ?

Un conseil de méthode : envoyez ces questions par écrit avant le rendez-vous. Vous aurez des réponses préparées plutôt que des réponses de couloir, et vous en garderez une trace.

Ce qu’il faut retenir

Le compromis n’est pas la fin de la vente, c’est le moment où elle devient irréversible pour vous. Trois réflexes suffisent à le passer sans accroc :

1. Réunissez le dossier avant, diagnostics et documents de copropriété compris. C’est lui qui déclenche le délai de rétractation, donc tout le calendrier.
2. Lisez les conditions suspensives une par une, et demandez au notaire laquelle risque de ne pas se réaliser.
3. Livrez le bien tel qu’il a été vendu. Entre le compromis et l’acte, votre bien reste sous votre responsabilité, le bâti commun compris.

Sources, vérifiées le 23 août 2026 : les règles de l’avant-contrat, du délai de rétractation, du dépôt de garantie et des documents à fournir sont celles publiées par service-public.gouv.fr, ainsi que la liste des documents de copropriété et la condition suspensive de prêt. Le principe selon lequel la promesse vaut vente figure à l’article 1589 du code civil, l’obligation de délivrance en l’état à l’article 1614. Le régime temporaire des droits de mutation est celui commenté par l’administration fiscale au BOFiP, et l’engagement de revendre du professionnel assujetti à la TVA relève de l’article 1115 du code général des impôts.

Préparez votre vente en amont

La plupart des difficultés d’un compromis se règlent des semaines avant de le signer.

Si votre prix n’est pas encore posé, commencez par là : estimer sa maison soi-même explique comment partir des ventes réelles de votre secteur.

Si votre dossier de diagnostics n’est pas prêt, c’est le chantier à lancer en premier : les diagnostics obligatoires en 2026 vous dit lesquels vous concernent.

Et pour situer le compromis dans l’ensemble du parcours, notre guide pour vendre sans agence reprend les dix étapes, de l’estimation à la remise des clés.