Plus-value d’une résidence secondaire : le calcul

Comment se calcule la plus-value d’une résidence secondaire, les abattements année par année, la surtaxe et les cas d’exonération. Ce qui se joue avant l’acte.

Vendre sa résidence principale ne coûte aucun impôt sur le gain réalisé. Vendre une résidence secondaire, un appartement loué ou une maison de famille, si. C’est la plus-value immobilière, et c’est souvent la ligne qui surprend le plus le jour où le notaire présente le décompte.

La bonne nouvelle, c’est qu’elle se calcule à l’avance, avec des règles fixes. La mauvaise, c’est qu’une bonne partie de ce qui la réduit se prépare avant la vente, pas après. Voici comment elle fonctionne, dans l’ordre où le notaire la calcule.

La règle de départ : prix de vente moins prix d’achat

Sur le principe, rien de plus simple. La plus-value, c’est la différence entre ce que vous vendez et ce que vous aviez payé. Dans le détail, chacun des deux prix se corrige, et c’est là que se joue l’essentiel.

Le prix de vente retenu est celui de l’acte, diminué des frais de vente que vous pouvez justifier, comme les diagnostics.

Le prix d’achat retenu est celui de votre acte d’acquisition, que vous pouvez augmenter de deux postes importants :

Les deux forfaits s’appliquent sans aucun justificatif. Le choix entre réel et forfait se fait poste par poste : si vos travaux réels dépassent le forfait, gardez vos factures, elles valent de l’argent.

Un bien reçu par donation ou par succession n’a pas de « prix d’achat ». C’est la valeur déclarée à l’époque pour les droits de donation ou de succession qui en tient lieu. Une valeur déclarée trop basse il y a vingt ans se paie donc au moment de la revente, sous forme de plus-value plus forte.

Le résultat de ce calcul est la plus-value brute. Si elle est négative, c’est une moins-value, et elle ne se déduit de rien, sauf cas exceptionnels.

Le temps fait le travail : les abattements pour durée de détention

C’est le cœur du sujet, et la raison pour laquelle on entend parler de « 22 ans » et de « 30 ans ». La plus-value brute est imposée deux fois, par l’impôt sur le revenu et par les prélèvements sociaux, et chacun des deux bénéficie d’un abattement qui grandit avec les années de détention. Ils n’avancent pas au même rythme.

Ce tableau se lit dans la dernière colonne. Il dit deux choses qu’on comprend mal tant qu’on ne l’a pas sous les yeux.

L’impôt sur le revenu disparaît bien avant les prélèvements sociaux. Entre les deux bornes, vous ne payez plus d’impôt sur le revenu, mais les prélèvements sociaux restent dus sur une part encore importante du gain.

Les premières années ne réduisent presque rien côté prélèvements sociaux. Les cinq premières années n’ouvrent droit à aucun abattement, et les suivantes avancent lentement côté prélèvements. Revendre un bien détenu depuis quelques années, c’est être imposé sur la quasi-totalité du gain.

Si vous êtes proche d’un seuil, regardez la date avant de signer. Quelques mois d’écart peuvent faire changer de ligne dans le tableau. C’est une question à poser au notaire dès que vous envisagez de mettre en vente, pas une fois l’offre acceptée.

Les taux, puis la surtaxe

Une fois chaque abattement appliqué, on obtient deux plus-values imposables, l’une pour l’impôt, l’autre pour les prélèvements sociaux. Elles sont taxées à des taux fixes, quel que soit votre revenu :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et autres contributions).

Cumulés, cela fait 36,2 %. Ce taux global ne s’applique tel quel que tant qu’aucun abattement n’a joué, c’est-à-dire jusqu’à 5 ans de détention. Au-delà, les deux parts portent sur des montants différents, puisque leurs abattements ne sont pas les mêmes.

Vous avez peut-être entendu parler d’une hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % en 2026. Elle existe, mais elle ne vise pas les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 %.

S’y ajoute une surtaxe quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Son taux va de 2 % à 6 % selon le montant. Elle ne concerne ni les ventes exonérées, ni les terrains à bâtir. Elle se calcule après les abattements : un bien détenu longtemps passe souvent sous le seuil, même avec un gain brut élevé.

Les cas où vous ne payez rien

Plusieurs situations exonèrent la vente d’une résidence secondaire. Elles sont précises, et elles se demandent au moment de l’acte.

La première vente d’un logement autre que votre résidence principale, si vous réinvestissez. L’exonération joue si deux conditions sont réunies : vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 ans qui précèdent la vente, et vous utilisez le prix pour acheter ou faire construire votre résidence principale dans les 2 ans. Elle se demande dans l’acte de vente, et elle ne sert qu’une fois. C’est le cas typique du locataire qui revend un studio ou une maison héritée pour acheter enfin chez lui.

Une vente d’un prix inférieur ou égal à 15 000 €. Rare pour une maison, plus fréquent pour un garage, une cave ou une petite parcelle.

Le vendeur retraité ou invalide aux revenus modestes. Les titulaires d’une pension de retraite ou de réversion, ou d’une carte mobilité inclusion mention invalidité, sont exonérés si leur revenu fiscal de référence reste sous un plafond révisé chaque année, et sous une condition liée à l’impôt sur la fortune immobilière. Une exonération voisine existe pour les personnes entrées en Ehpad ou en établissement pour adultes handicapés, si elles vendent leur ancien logement dans les 2 ans. Les plafonds dépendent du nombre de parts du foyer.

Le bien détenu depuis assez longtemps, comme le montre la dernière ligne du tableau : plus d’impôt du tout.

D’autres exonérations visent des situations particulières (vente à un organisme de logement social, expropriation, cession d’un droit de surélévation). Elles se traitent avec le notaire, au cas par cas.

Qui calcule, et quand vous payez

Vous n’avez rien à calculer ni à déclarer vous-même à la vente. C’est le notaire qui calcule la plus-value et l’impôt, établit la déclaration et paie l’impôt auprès du service de la publicité foncière, au moment de la vente.

Cet article vous donne la mécanique pour anticiper. Pour un calcul précis et fiable sur votre propre vente, rapprochez-vous de votre notaire ou de son clerc : c’est son calcul qui fera foi, et il connaît les cas particuliers de votre dossier.

Il vous reste une seule formalité, l’année suivante : reporter sur votre déclaration de revenus le montant de la plus-value déclarée par le notaire.

Ce qui ne dépend que de vous, c’est le dossier que vous lui apportez. Votre acte d’achat, et si vos travaux dépassent le forfait, les factures d’entreprise correspondantes. Un notaire ne peut retenir que ce qui est justifié. Les factures de travaux servent d’ailleurs deux fois : pour la plus-value, et pour le dossier de vente que réclame l’acheteur.

Les situations à part

Trois cas obéissent à des règles particulières que cet article ne traite pas. Dans chacun, voyez votre notaire avant de fixer votre prix net :

• Le bien détenu par une SCI : règles particulières.
• Le vendeur non résident : règles particulières, dont parfois un représentant fiscal.
• La vente pendant une succession non réglée : règles particulières, à voir avec le notaire chargé de la succession.

Ce qu’il faut retenir avant de mettre en vente

La plus-value d’une résidence secondaire n’est pas une mauvaise surprise inévitable. C’est un calcul connu, que vous pouvez faire avant d’avoir le moindre acheteur, à condition d’avoir deux chiffres : votre prix d’achat corrigé, et un prix de vente réaliste.

Le premier est dans vos papiers. Le second, c’est le prix que le marché acceptera, et c’est lui qui décide de tout le reste : un prix trop optimiste fait gonfler une plus-value que vous ne toucherez jamais.

Sources, vérifiées le 21 octobre 2026 : le calcul de la plus-value, les forfaits de frais et de travaux, le barème des abattements pour durée de détention, les taux, la surtaxe, les cas d’exonération et le rôle du notaire sont décrits par service-public.gouv.fr. Le taux des prélèvements sociaux applicable aux plus-values immobilières en 2026 est celui de la page dédiée aux prélèvements sociaux.

Par où commencer

Pour connaître le prix de vente réaliste de votre bien, notre estimation en ligne est gratuite et ne demande pas de compte. C’est le chiffre qui manque pour faire votre calcul de plus-value.

Et pour situer la vente dans l’ensemble du parcours, notre guide pour vendre sans agence reprend les dix étapes, de l’estimation à la remise des clés.